TIEDOTTEET
16.7.2010
Pääkohdat kaudelta 1-6/2010 verrattuna vuoden 2009 vastaavaan
- liikevaihto nousi 39,2 milj. euroon (38,2 milj. euroa)
- käyttökate nousi 20,6 milj. euroon (19,7 milj. euroa)
- liikevaihtoa ja käyttökatetta parantaa 0,8 milj. euron korvaus
osamaksusopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä.
- liikevoitto nousi 20,9 milj. euroon (-9,1 milj. euroa)
sisältäen 0,7 milj. euroa (-28,6 milj. euroa)
sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta
- tulos ennen veroja oli 15,8 milj. euroa (-15,4 milj. euroa)
- taloudellinen vuokrausaste oli 92,8 % (94,2 %)
- konsernin omavaraisuusaste oli 38,0 % (37,8 %)
- operatiivinen tulos nousi 10,5 milj. euroon (10,1 milj. euroa)
ja operatiivinen tulos/osake (laimennettu) oli 0,18 euroa/osake
(0,18 euroa)
- tulos/osake laimentamaton oli 0,17 euroa (-0,20 euroa)ja
laimennettu 0,17 euroa (-0,20 euroa)
- Konsernin johto arvioi liikevaihdon ja käyttökatteen kasvavan
0 – 2 %. Aiemmin konsernin johto arvioi liikevaihdon kasvavan 0
– 2 % ja käyttökatteen 2010 olevan samaa tasoa kuin vuonna 2009.
Toimitusjohtaja Keith Silverang:
”Toimintaympäristö on vakiintunut mutta kilpailu asiakkaista on
tiukkaa. Technopolis-konseptin tuoma kilpailuetu on ollut tärkeä
haastavissa olosuhteissa.
Kansainvälisillä markkinoilla kasvetaan askel kerrallaan.
Pietarin Pulkovon esivuokrausaste nousi toisen neljänneksen
aikana lähelle 40 %:a jo ennen kiinteistön käyttöönottoluvan
saamista. Tallinnan Technopolis Ülemiste yhteisyrityksen
hankinta saataneen päätökseen alkusyksystä 2010. Suomessa kasvu
jatkui orgaanisesti ja kohteita on rakenteilla noin 31 000
bruttoneliömetriä pääkaupunkiseudulla, Kuopiossa ja Tampereella.
Operatiivinen tulos ja konsernin kustannustehokkuus olivat
hyvällä tasolla. Sijoituskiinteistöjen käypään arvoon
vaikuttavat markkinoiden tuottovaatimukset laskivat hieman eikä
sijoituskiinteistöjen käypä arvo juuri muuttunut katsauskauden
aikana.
Konserni hyötyy edelleen matalista markkinakoroista.
Luottokantamme keskikorko oli katsauskauden lopussa 2,08 %.
Toisaalta olemme vähitellen valmistautumassa korkojen nousuun ja
ensimmäiset koronvaihtosopimukset on tehty.
Toukokuussa tehty onnistunut 19,4 miljoonan euron suunnattu anti
vahvistaa konsernin pääomarakennetta ja mahdollistaa osaltaan
kotimaisia ja kansainvälisiä kasvuhankkeita.”
Toimintaympäristö Suomessa ja Pietarissa
Talouskriisin jälkeen Euroopan talouskasvu on jatkunut
vaatimattomana ja kasvutahti on selvästi hitaampi kuin muualla
maailmassa. Euroalueen kokonaistuotanto lisääntyi tammi-
maaliskuussa 0,2 % edellisestä neljänneksestä ja 0,5 % vuotta
aiemmasta. Suomen talous on loivassa nousussa kokonaistuotannon
euroaluetta suuremman kasvun ja työllisyyden ennustettua
paremman kehityksen myötä. On mahdollista, että vuoden 2010
kasvuarvioita korjataan syksymmällä. Suomessa yhdenmukaistettu
inflaatio voimistui huhtikuussa 1,6:iin %.(lähde: ETLA,
Suhdannenäkymät kesäkuussa, 2.6.2010.) Suomen Pankin ennusteen
mukaan talouskasvu jää vaimeaksi vuoden 2011 alkupuolelle saakka
ja kokonaistuotanto kasvaa lähivuosina selvästi hitaammin kuin
ennen talouskriisiä. (lähde: Suomen Pankki, Talouden näkymät
1/2010.)
Keväällä 2010 toimistojen vajaakäyttöaste nousi lähes kaikissa
Suomen kasvukeskuksissa, jääden kuitenkin alle 8 prosentin.
Pääkaupunkiseudulla toimistojen vajaakäyttöaste jatkoi nousua
12,3 prosenttiin. Reaalitalouden ongelmat heijastuvat
vuokrausmarkkinaan. Catella ennustaa, että toimistojen
vajaakäyttöasteet jatkavat nousua vuoden 2010 aikana. (lähde:
Catella Markkinakatsaus, kevät 2010.)
Pietarin toimistomarkkinoilla kysynnän positiivinen trendi on
jatkunut vuoden ensimmäisen neljänneksen ja A- ja B-luokan
kiinteistöjen vuokrat pysyivät vakaana. Kysynnän synnyttävät
pääosin toimitilaa vaihtavat yritykset. Markkinalle tulevia
uusia yrityksiä on vähän. (Lähde: Jones Lang LaSalle, St.
Petersburg office market, Q1 2010.)
Liiketoiminta
Technopolis-konsernilla on kaksi maantieteellisiin yksiköihin
pohjautuvaa toimintasegmenttiä: Suomi ja Venäjä. Segmenttijako
perustuu konsernin vallitsevaan sisäiseen raportointiin sekä
konsernin liiketoimintojen organisointiin.
Talouskriisin vaikutuksista huolimatta innovaatioympäristöjen
kysyntä Technopoliksen toiminta-alueilla on säilynyt
tyydyttävänä ja konsernin taloudellinen vuokrausaste on säilynyt
tyydyttävällä tasolla ollen 92,8 % vuoden 2010 toisen
neljänneksen lopussa (94,0 % 31.3.2010 ja 94,2 % 30.6.2009).
Kilpailu Yhtiön toimintapaikkakunnilla Suomessa on viimeisen
puolentoista vuoden aikana kiristynyt toimistovuokramarkkinalla.
Yhtiön vuokrausasteet ovat kuitenkin toimistovuokramarkkinan
keskimääräisiä vuokrausasteita korkeammat lähes kaikissa
kasvukeskuksissa.
Konsernin katsauskauden liikevaihto oli 39,2 milj. euroa (38,2
milj. euroa vuonna 2009), jossa kasvua 2,7 %, sisältäen 0,8
milj. euron korvauksen sopimuksen päättymisestä. Liikevaihdosta
ilman korvausta osamaksusopimuksen päättymisestä 83,8 % (85,0 %)
muodostui vuokratuotoista ja 16,2 % (15,0 %) palvelutuotoista.
Vertailukelpoisten kohteiden vuokratuotot laskivat 2,8 % johtuen
pääasiassa vuokrausasteen laskemisesta. Vertailukelpoisten
kohteiden vuokratuottojen kehitys on laskettu vertaamalla 1-
6/2010 vuokratuottoja vuoden 2009 vastaavaan. Jotta luvut ovat
vertailukelpoisia, ne eivät sisällä kesken vuotta
käyttöönotettuja ja hankittuja kiinteistöjä.
Konsernin käyttökate oli 20,6 milj. euroa (19,7 milj. euroa),
jossa kasvua 4,4 %. Konsernin liikevoitto oli 20,9 milj. euroa (-
9,1 milj. euroa), jossa on kasvua 328,8 %. Liikevoiton kasvu
johtuu pääosin siitä, että markkinoiden tuottovaatimusten
vakauduttua liikevoittoon sisältyy vain 0,7 milj. euroa (-28,6
milj. euroa) sijoituskiinteistöjen positiivista käyvän arvon
muutosta. Lisäksi käyttökatetta parantaa 0,8 milj. euron korvaus
osamaksusopimuksen päättymisestä. Sijoituskiinteistöjen käyvän
arvon muutos ei vaikuta konsernin liikevaihtoon,
käyttökatteeseen tai kassavirtaan.
Konsernin nettorahoituskulut olivat 5,0 milj. euroa (6,2 milj.
euroa). Konsernin voitto ennen veroja oli 15,8 milj. euroa (-
15,4 milj. euroa). Konserni on alkanut pidentää lainojensa
korkosidonnaisuusaikaa kevään 2010 aikana tekemällä
koronvaihtosopimuksia 45,0 milj. euron nimellispääomalle.
Yhtiö on esittänyt vuoden 2009 alusta lukien operatiivisen
tuloksen, joka kuvastaa paremmin yhtiön todellista tulosta.
Konsernin operatiivinen tulos oli 10,5 milj. euroa (10,1 milj.
euroa), jossa kasvua 3,7 %. Operatiivisessa tuloksessa esitetään
yhtiön tilikauden tulos huomioimatta tilikauden aikaisia
sijoituskiinteistöjen ja rahoitusinstrumenttien käyvän arvon
muutoksia, mahdollisia kertaluonteisia eriä sekä edellä
mainittuihin eriin liittyviä verovaikutuksia.
Taseen loppusumma oli 752,0 milj. euroa (685,7 milj. euroa),
missä oli kasvua 9,7 %. Konsernin omavaraisuusaste kauden
lopussa oli 38,0 % (37,8 %).
Konsernin sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli kauden lopussa
649,4 milj. euroa (584,6 milj. euroa) ja rakenteilla olevien
sijoituskiinteistöjen 39,9 miljoonaa euroa (37,4 milj. euroa).
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksen tulosvaikutus
katsauskaudella oli 0,7 milj. euroa (1-6/2009 -28,6 milj.
euroa). Käyvän arvon muutokseen sisältyy markkinoiden
tuottovaatimuksen lievästä laskusta johtuvaa arvon nousua ja
käypään arvoon kirjattavien kiinteistöjen arvon muutosta. Käyvän
arvon laskelman pitkän aikavälin inflaatio-odotuksena on
käytetty 2,0 %.
Nettotuottovaatimuksena käytetään kahden ulkopuolisen
arvioitsijan antamien aluekohtaisten nettotuottovaatimusten
vaihteluvälien keskiarvoa. Keskimääräinen kiinteistöjen
nettotuottovaatimus konsernissa 30.6.2010 oli 8,01 % (30.6.2009
8,0 %). Käyvän arvon laskennan keskimääräisenä kymmenen vuoden
vuokrausasteena on käytetty 95,4 %. Konsernin tavoitteet
toteutuvasta vuokrausasteesta ovat tätä korkeammat. Konsernin
vuosien 2000 – 2009 keskimääräinen vuokrausaste on ollut 97,1 %.
Konsernin vuokrattava pinta-ala oli kauden lopussa yhteensä
460 082 kerrosneliömetriä (445 621 kerrosneliömetriä 30.6.2009).
Konsernin keskimääräinen taloudellinen vuokrausaste kauden
lopussa oli 92,8 % (94,2 %). Taloudellinen vuokrausaste kuvaa
kiinteistöistä saatujen vuokratuottojen prosentuaalista osuutta
vuokrattujen tilojen vuokran ja vapaana olevien tilojen
arvioidun markkinavuokran yhteismäärästä. Konsernin
vuokrasopimuskanta oli kauden lopussa 109,4 milj. euroa (124,7
milj. euroa). Luku ei sisällä rakenteilla olevien kohteiden
sopimuskantaa.
Technopoliksen kansainvälinen kasvu yritysostoin sai
lähtölaukauksensa, kun esisopimus yhtiön perustamisesta
Tallinnaan, Viroon yhdessä paikallisen yhteistyökumppanin kanssa
solmittiin 26.3.2010.
Perustettavaan Technopolis Ülemiste –yhtiöön tulee kuulumaan
noin 70 000 neliömetrin kiinteistökanta Tallinnan lentokentän
vierellä. Tiloista noin 47 000 neliömetriä on 1-5 vuoden ikäisiä
moderneja toimistotiloja. Technopolis Ülemiste –yhtiölle siirtyy
myös noin 150 000 neliömetriä toimistotilojen rakennusoikeutta.
Muodostettavan Technopolis Ülemiste–yhtiön pro forma yritysarvo
on 63,5 milj. euroa ja lainojen kokonaismäärä noin 44 milj.
euroa. Yhtiön arvioitu vuotuinen pro forma liikevaihto on 4,75
milj. euroa ja käyttökatearvio on noin 4 milj. euroa. Pro forma
-luvut on muodostettu edellisvuoden päättyneen tilikauden
tietojen perusteella. Technopoliksen investointi yritykseen on
9,93 milj. euroa sisältäen 0,5 milj. euroa yhteisyrityksen
kahden seuraavan vuoden tuloksiin perustuvaa mahdollista
lisäkauppahintaa.
Technopolis-konsernin alustava omistus Technopolis Ülemistesta
tulee olemaan 51 % ja loput 49 % tulee omistamaan virolainen
Smart City Group As tytäryhtiönsä Ülemiste Cityn kautta.
Technopolis Ülemisten alustava osuus Tallinnan koko
toimistokannasta tulee olemaan arviolta noin 10 %. Kaupan
vaikutukset Technopolis-konsernin liikevaihtoon ja tulokseen
riippuvat hankkeen etenemisaikataulusta. Kaupan toteutuessa
Technopolis Ülemistesta muodostuu Technopolis Oyj:n tytäryhtiö
ja se tulee osaksi Technopolis-konsernia. Kaupan arvioidaan
toteutuvan alkusyksystä 2010.
Osana kansainvälistymistavoitteita Technopolis -konserni
analysoi jatkuvasti mahdollisia tulevia kasvukohteita
Euroopassa. Keskeisinä kriteereinä analyyseissä on ollut
innovaatioympäristön kasvupotentiaali, riittävä alustava
mittakaava, liiketoiminnan nopean positiivisen kassavirran
saavuttaminen, mahdollisuudet kasvaa yritysoston jälkeen sekä
ostettavan kohteen ja asiakaskannan soveltuvuus Technopoliksen
toimitilat ja palvelut yhdistävään konseptiin.
Technopoliksen Pietarin Pulkovon ensimmäisen vaiheen
rakennustyöt edistyvät suunnitelmien mukaisesti. Kohteelle
odotetaan saatavan käyttöönottolupa viranomaisilta kesällä 2010.
Käyttöönottoluvan saanti on merkittävä asia, koska vasta luvan
saannin jälkeen voidaan solmia lopulliset, virallisesti pätevät
vuokrasopimukset asiakkaiden kanssa. Pietarin yhtiöön on
katsauskauden loppuun mennessä sitoutunut varoja 48,5 milj.
euroa.
Pulkovon ensimmäinen ankkurisopimus allekirjoitettiin kesäkuussa
2010. Viiden vuoden sopimus koskee 5 000 neliön tiloja.
Ensimmäisen vaiheen tilojen vuokrausaste nousi sopimuksen myötä
38,7 %:iin.
Pietarin markkinatilanne on edelleen haasteellinen, mutta
kysyntää on kohtuullisesti. Neuvotteluja käydään useiden
potentiaalisten asiakkaiden kanssa merkittävistä neliömääristä.
Tällä hetkellä prospektilistalla on lähes 95 asiakasta edustaen
noin 100 000 m2 tilakysyntää. Vuokrasopimusten aikatauluista on
vaikea tehdä ennusteita, sillä yleinen markkinatapa Venäjällä on
allekirjoittaa vuokrasopimukset kohteen valmistuttua.
Technopolis rakentaa hyvinvointipalveluiden ja
terveysteknologian kampuksen Finn-Medin alueelle Tampereelle.
Alueelle sijoittuvat Pirkanmaan sairaanhoitopiirin kuntayhtymän
(PSHP) Silmäkeskus, Norlandia Care Oy:n potilashotelli sekä
muille toimijoille tarkoitettua toimistotilaa. Noin 84 %
tiloista on vuokrattu pitkäaikaisin vuokrasopimuksin
Silmäkeskukselle ja potilashotellille.
Technopoliksella on myös rakenteilla toimistotiloja Kuopiossa ja
Helsinki-Vantaalla. Molemmat hankkeet laajentavat jo olemassa
olevia innovaatiokeskuksia.
Technopoliksen tarkoituksena on myydä innovaatiokeskustoimintaan
sopimattomia ja ydinliiketoimintaan kuulumattomia kiinteistöjä
tulevaisuudessa.
Technopolis käynnisti vuonna 2009 toiminnanohjausjärjestelmän
kehittämisen osana liiketoiminnan tehostamista. Uusi
toiminnanohjausjärjestelmä otettiin käyttöön huhtikuun 2010
alussa. Järjestelmä tukee aiempaa tehokkaammin johdon
päätöksentekoa sekä työntekijöiden perustyötä. Kehityshankkeen
ulkoiset kustannukset olivat 1,7 milj. euroa.
Rahoitus
Technopoliksen nykyiset luottolimiitit riittävät rahoittamaan
kaikki päätetyt investoinnit. Katsauskauden päättyessä
Technopoliksella oli käytettävissä olevia nostamattomia sitovia
luottolimiittejä 196,4 milj. euroa ja rahavaroja 17,6 milj.
euroa. Käytettävissä olevien luottolimiittien nostaminen lukuun
ottamatta yritystodistuksia edellyttää vakuusjärjestelyjä.
Pitkäaikaisesta käyttämättömästä luottolimiitistä 60,0 milj.
euroa on Euroopan investointipankin luototusta Technopoliksen
tuleville laajennushankkeille Suomessa ja 31,6 milj. euroa
EBRD:n (European Bank for Reconstruction and Development)
rahoitusta Technopolis Pulkovon rakennushankkeelle Venäjällä.
Lyhytaikaisen maksuvalmiuden hallintaan Technopoliksella on 90
milj. euron kotimainen yritystodistusohjelma, jonka puitteissa
yritys voi laskea liikkeelle alle vuoden mittaisia
yritystodistuksia. Yritystodistusmarkkina on elpynyt ja
katsauskauden päättyessä Technopoliksella oli liikkeellä 12,7
milj. euron arvosta yritystodistuksia. Lisäksi Technopoliksella
on 15,0 milj. euron luotollinen shekkitililimiitti, joka ei
ollut käytössä katsauskauden lopussa.
Technopolis toteutti suunnatun osakeannin rajoitetulle joukolle
suomalaisia ja kansainvälisiä institutionaalisia sijoittajia
toukokuun puolivälin jälkeen. Osakeannissa merkittiin kaikki
tarjotut 5 700 000 osaketta. Merkintähinta oli 3,40 euroa
osakkeelta ja annilla kerättiin pääomaa bruttomäärältään noin
19,4 milj. euroa.
Osakeannilla oli painava taloudellinen syy, koska sen
tarkoituksena on vahvistaa yhtiön pääomarakennetta, rahoittaa
yhtiön investointisuunnitelman mukaisia investointeja ja tukea
yhtiön kasvua.
Konsernin nettorahoituskulut olivat 5,0 milj. euroa (6,2 milj.
euroa). Konsernin koronmaksukyky (interest coverage ratio) oli
5,6 (3,3). Koronmaksukyky kuvastaa käyttökatteen ja
suoriteperusteisten korkokulujen suhdetta.
Konsernin taseen loppusumma oli 752,0 milj. euroa (685,7 milj.
euroa), josta vierasta pääomaa oli 467,9 milj. euroa (428,0
milj. euroa). Konsernin omavaraisuusaste oli 38,0 % (37,8 %).
Konsernin nettovelkaantumisaste oli kauden lopussa 136,7 %
(142,7 %). Konsernin oma pääoma/osake oli 4,84 euroa (4,49
euroa).
Konsernin korollisten velkojen määrä kauden lopussa oli 405,8
milj. euroa (373,9 milj. euroa). Korollisten velkojen keskikorko
30.6.2010 oli 2,08 % (3,05 %). Kauden lopussa korollisista
veloista 75,0 % (70,5 %) oli vaihtuvakorkoisia lainoja ja 25,0 %
(29,5 %) kiinteään korkoon sidottua. Lainapääomilla painotettu
laina-aika oli 9,6 vuotta (10,1 vuotta). Konserni on nostanut
lainojensa korkosidonnaisuusaikaan kevään 2010 aikana tekemällä
koronvaihtosopimuksia 45,0 milj. euron nimellispääomalle.
Konsernin luototusaste (loan to value) eli korollisten velkojen
suhde sijoituskiinteistöjen ja rakenteilla olevien kiinteistöjen
käypiin arvoihin oli 57,9 % (58,9 %).
Konsernilla on korollisia velkoja 405,8 milj. euroa, joista
102,2 milj. euroon sisältyy omavaraisuusasteeseen liittyviä
kovenantteja. Omavaraisuusasteen heikentyminen voi johtaa näissä
luotoissa korkeampaan korkomarginaalitasoon tai ennenaikaiseen
takaisinmaksuun. Marginaalit eräissä lainoissa ja
pankkitakauksissa voivat nousta omavaraisuusasteen (OVA)
laskiessa oheisen taulukon mukaisesti. Mahdolliset
marginaalimuutokset tulevat voimaan kunkin lainan sopimusehtojen
mukaan.
Euroopan Investointipankin myöntämien lainojen, määrältään 84,3
milj. euroa, vakuutena ovat pankkitakaukset, 86,0 milj. euroa.
Näistä pankkitakauksista 31,0 milj. euroa erääntyy vuoden 2013
loppuun mennessä ja niitä pyritään jatkamaan. Näiden
pankkitakausten uusimisten yhteydessä takausmarginaalien nousut
ovat mahdollisia.
Katsauskautta seuraavan 12 kuukauden aikana olemassa olevista
korollisista veloista erääntyy maksettavaksi 48,7 milj. euroa.
Technopolis Pulkovon ensimmäisen vaiheen rahoitus on tarkoitus
hoitaa EBRD:n 31,6 milj. euron lainalla sekä emoyhtiön
sijoituksilla omaan pääomaan.
Organisaatio ja henkilöstö
Technopoliksen toimitusjohtajana toimii Keith Silverang, MBA.
Silverang on Yhdysvaltain ja Suomen kansalainen. Hänellä on
perustutkinto, BA Bostonin yliopistosta ja MBA-tutkinto
Helsingin kauppakorkeakoulusta. Yhtiön varatoimitusjohtajana
toimii Reijo Tauriainen.
Yhtiön johtoryhmään kuuluvat toimitusjohtaja Keith Silverang,
Suomen tulosyksikön johtaja ja talousjohtaja Reijo Tauriainen,
Tampereen tulosyksiköstä ja yrityspalveluista vastaava johtaja
Satu Eskelinen ja pääkaupunkiseudun tulosyksiköstä ja
kehityspalveluista vastaava johtaja Marko Järvinen sekä
myyntijohtaja Seppo Selmgren.
Technopoliksen operatiivinen organisaatio käsittää kolme
yksikköä; Suomi, Venäjä ja Uudet markkinat. Konsernin
organisaatiossa on lisäksi matriisitoiminnot
kiinteistökehityksen, yrityspalveluiden, yrityskehityksen sekä
konsernin tukitoimintojen toteuttamiseksi. Uudet markkinat -
yksiköllä ei ole toistaiseksi liikevaihtoa eikä liikevoittoa ja
sen kulut on sisällytetty hallinnon kuluihin.
Katsauskaudella konsernin palveluksessa oli keskimäärin 133
(152) henkilöä. Toimitilaliiketoiminnassa työskenteli 63 (59)
henkilöä, yrityspalveluissa 35 (34) henkilöä ja
kehityspalveluissa 35 (59) henkilöä. Katsauskauden lopussa
konsernin henkilöstömäärä oli 146 (156).
Technopolis Oyj noudattaa Arvopaperimarkkinayhdistys ry:n
20.10.2008 antamaa, 1.1.2009 voimaan tullutta Suomen
listayhtiöiden hallinnointikoodia. 29.1.2010 annettu selvitys
hallinto- ja ohjausjärjestelmästä on saatavilla yhtiön internet-
sivuilla osoitteessa www.technopolis.fi/sijoittajille.
Konsernirakenne
Technopolis-konserniin kuuluu emoyhtiö Technopolis Oyj, jolla on
toimintaa Espoossa, Helsingissä, Jyväskylässä, Kuopiossa,
Lappeenrannassa, Oulussa, Tampereella ja Vantaalla, ja sen
tytäryhtiöt Innopoli Oy Espoossa (omistusosuus 100 %),
Kiinteistö Oy Innopoli II Espoossa (100 %) ja muita
tytäryhtiöitä.
Technopoliksella on Pietarissa kaksi venäläistä yhtiötä,
Technopolis Neudorf LLC (omistusosuus 100 %) ja Technopolis St.
Petersburg LLC (100 %).
Emoyhtiöllä on vähemmistöosuus osakkuusyhtiöissä Technocenter
Kempele Oy (48,5 %), Kiinteistö Oy Bioteknia (28,5 %), Iin
Micropolis Oy (25,7 %), Jyväskylä Innovation Oy (24 %), Kuopio
Innovation Oy (24 %) ja Lappeenranta Innovation Oy (20 %). Oulu
Innovation Oy:stä Technopolis Oyj omistaa 13 %.
Konserniin kuuluu lisäksi Innopoli Oy:n täysin omistama
Technopolis Ventures Oy Espoossa. Technopolis-konserni omistaa
Otaniemen kehitys Oy:stä 35 %.
Varsinainen yhtiökokous
Technopoliksen varsinainen yhtiökokous 26.3.2010 vahvisti
Konsernin ja emoyhtiön tilinpäätöksen tilikaudelta 2009 ja
myönsi vastuuvapauden Yhtiön johdolle. Yhtiökokous päätti
hallituksen ehdotuksen mukaisesti jakaa osinkoa 0,15 euroa
osakkeelta. Osingon maksupäivä oli 9.4.2010.
Yhtiökokous päätti muuttaa Yhtiön yhtiöjärjestyksen hallituksen
toimikautta koskevan pykälän siten, että hallituksen jäsenen
toimikausi päättyy vaalia seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen
päättyessä. Yhtiökokous päätti myös muuttaa yhtiökokouskutsua
koskevan pykälän siten, että kutsu yhtiökokoukseen tulisi
toimittaa viimeistään kolme viikkoa ennen yhtiökokousta ja
kuitenkin viimeistään yhdeksän päivää ennen yhtiökokouksen
täsmäytyspäivää. Lisäksi yhtiökokouskutsu voidaan
vaihtoehtoisesti toimittaa julkaisemalla kutsu Yhtiön Internet-
sivuilla.
Yhtiökokouksen muut päätökset käyvät ilmi yhtiön 29.4.2010
julkaisemasta edellisestä osavuosikatsauksesta sekä 26.3.2010
julkaistusta tiedotteesta varsinaisen yhtiökokouksen
päätöksistä.
Hallituksen valtuutukset
Vuoden 2010 varsinaisessa yhtiökokouksessa ei ollut asialistalla
osakkeisiin liittyviä valtuutuksia hallitukselle.
Vuoden 2009 varsinainen yhtiökokous valtuutti hallituksen
päättämään yhtiön omien osakkeiden hankkimisesta ja osakeannista
sekä optio-oikeuksien ja muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1§:ssä
tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien
antamisesta. Lisäksi yhtiökokous päätti osakepalkkiojärjestelmän
käyttöönottamisesta Technopolis-konsernin avainhenkilöille.
Hankittavien omien osakkeiden lukumäärä voi olla yhteensä
enintään 5 700 000 osaketta, mikä vastaa noin 9,94 prosenttia
yhtiön kaikista osakkeista. Valtuutus kumosi yhtiökokouksen
27.3.2008 antaman valtuutuksen omien osakkeiden hankkimisesta.
Valtuutus on voimassa 26.9.2010 asti.
Varsinainen yhtiökokous 2009 valtuutti hallituksen myös
päättämään osakeannista sekä optio-oikeuksien ja muiden
osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin
oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta seuraavasti.
Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla
yhteensä enintään 11 400 000 osaketta, mikä vastaa noin 19,88
prosenttia yhtiön kaikista osakkeista. Osakeanti ja osakkeisiin
oikeuttavien erityisten oikeuksien antaminen voi tapahtua
osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen (suunnattu
anti). Valtuutus kumosi yhtiökokouksen 29.11.2007 ja
yhtiökokouksen 27.3.2008 antamat valtuutukset päättää
osakeannista sekä osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien
antamisesta. Valtuutus on voimassa 26.3.2012 asti ja sen
perusteella voidaan 30.6.2010 tilanteen mukaan antaa vielä
enintään 5 700 000 osaketta, mikä vastaa noin 9,0 prosenttia
yhtiön kaikista osakkeista. Tämän ylittävän osakemäärän
liikkeelle laskemiseen yhtiö tarvitsisi uuden
yhtiökokousvaltuutuksen.
Varsinainen yhtiökokous 2009 päätti osakepalkkiojärjestelmän
käyttöönottamisesta Technopolis -konsernin avainhenkilöille.
Järjestelmän perusteella maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä
enintään noin 800 000 Technopolis Oyj:n osakkeen arvoa
(sisältäen myös rahana maksettavan osuuden), joiden
laskennallinen laimennusvaikutus on 1,3 %.
Osakkeisiin liittyviä tapahtumia
Finanssivalvonta hyväksyi 6.5.2010 Technopolis Oyj:n
arvopaperimarkkinalain mukaisen perusesitteen, joka sisältää
tietoa yhtiöstä sekä sen liiketoiminnasta ja taloudellisesta
asemasta. Perusesite on voimassa 12 kuukautta sen
julkistamisesta.
Technopolis toteutti suunnatun osakeannin rajoitetulle joukolle
suomalaisia ja kansainvälisiä institutionaalisia sijoittajia
toukokuun 2010 puolivälin jälkeen. Osakeanti toteutettiin
varsinaisen yhtiökokouksen 26.3.2009 hallitukselle myöntämän
valtuutuksen perusteella. Osakeannissa merkittiin kaikki
tarjotut 5.700.000 osaketta, mikä vastasi noin 9,9 prosenttia
yhtiön osakkeiden lukumäärästä ja niiden tuottamista äänistä
välittömästi ennen osakeantia. Merkintähinta oli 3,40 euroa
osakkeelta ja annissa kerättiin pääomaa bruttomäärältään noin
19,4 milj. euroa. Osakkeet ovat olleet kaupankäynnin kohteena
NASDAQ OMX Helsinki Oy:n pörssilistalla yhdessä yhtiön muiden
osakkeiden kanssa 24.5.2010 alkaen.
Osakeannille oli painava taloudellinen syy, koska sen
tarkoituksena on vahvistaa yhtiön pääomarakennetta, rahoittaa
yhtiön investointisuunnitelman mukaisia investointeja ja tukea
yhtiön kasvua.
2.6.2010 laskettiin liikkeelle optio-ohjelman 2005A optioilla
tehtyjen merkintöjen perusteella yhteensä 339.703 uutta
osaketta. Merkintähinta optio-oikeudella merkittäessä oli 3,266
euroa per osake. Osakkeet ovat olleet kaupankäynnin kohteena
NASDAQ OMX Helsinki Oy:n pörssilistalla yhdessä yhtiön muiden
osakkeiden kanssa 3.6.2010 alkaen.
Osakeannin ja optio-ohjelman 2005A merkintöjen perusteella
liikkeelle lasketut uudet osakkeet on rekisteröity
kaupparekisteriin ja merkitty yhtiön osakasluetteloon. Ne
oikeuttavat osinkoon tilikaudelta 2010 ja tuottavat
haltijoilleen muut osakkeenomistajien oikeudet.
Osakemerkintöjen jälkeen yhtiön osakkeiden määrä on 63.385.044
osaketta. Osakepääoma säilyi muuttumattomana 96.913.626,29
eurossa, koska uusien osakkeiden merkintähinta on kirjattu
yhtiön sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Osakkeet ovat
samanlajisia ja kullakin osakkeella on yksi ääni
yhtiökokouksessa.
Technopoliksen optio-oikeudet 2007A listattiin Helsingin Pörssin
pörssilistalle 3.5.2010. Osakkeen merkintähinta optio-oikeudella
2007A on 7,119 euroa osakkeelta. Osakkeiden merkintäaika alkaa
1.5.2010 ja päättyy 30.4.2012. Optio-oikeuksia on yhteensä
500.000 kappaletta. Ne oikeuttavat merkitsemään yhteensä
enintään 521.500 yhtiön uutta osaketta, joiden laskennallinen
laimennusvaikutus on 0,8 %. Optio-ohjelman 2007A
yksityiskohtaiset tiedot käyvät ilmi 30.4.2010 julkaistusta
pörssitiedotteesta.
Liputusilmoitukset
BNP Paribas Investment Partners ilmoitti 8.6.2010, että sen
hallinoimien sijoitusrahastojen osakkeiden osuus Technopolis
Oyj:n osakkeista ja äänimäärästä on ylittänyt yhden kymmenesosan
(10 %) osakekaupalla, joka tehtiin 1.6.2010. BNP Paribas
Investment Partnersin epäsuora osuus Technopoliksen osakkeista
ja äänimäärästä oli 6.597.296 osaketta ja 10,41 %.
OP-Keskus osk ilmoitti 26.5.2010 OPK:n ja sen
vaikutusvaltapiirissä olevien yhteisöjen sekä OPK:n
tytäryritysten ja tytäryritysten hallinnoimien
sijoitusrahastojen hallinnoimien osakkeiden osuuden
Technopoliksen osakkeista ja äänistä ylittäneen yhden
kahdeskymmenesosan kaupalla, joka tehtiin 19.5.2010. OPK:n
epäsuora osuus Technopoliksen osakkeista ja äänistä oli
3.912.433 osaketta ja 6,206 %.
Henderson Global Investors Limited ilmoitti 20.5.2010
epäsuorasti hallinnoimiensa osakkeiden omistusosuuden
Technopoliksen osakkeista ja äänistä alittaneen yhden
kahdeskymmenesosan (5 %) kaupalla, joka tehtiin 25.9.2010.
Henderson Global Investors Limitedin epäsuora omistusosuus
Technopoliksen osakkeista ja äänistä oli 2.800.049 osaketta ja
4,88 %.
Oulun kaupunki ilmoitti 20.5.2010 suoran omistusosuutensa
Technopoliksen osakkeista ja äänistä laskeva alle yhden
kahdeskymmenesosan (5 %) osakeannin seurauksena. Oulun kaupungin
suora omistusosuus Technopoliksen osakkeista ja äänistä
21.5.2010 alkaen oli 3.062.925 osaketta ja 4,86 %.
Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma ilmoitti 17.2.2010
suoran omistusosuutensa Technopoliksen osakepääomasta ja
äänimäärästä ylittäneen yhden kymmenesosan (10 %) kaupalla, joka
tehtiin 16.2.2010. Transaktion jälkeen Keskinäinen
työeläkevakuutusyhtiö Varman suora omistusosuus Technopoliksen
osakepääomasta ja äänistä oli 6.856.980 osaketta ja 11,96 %.
Arvio toiminnan riskeistä ja epävarmuustekijöistä
Technopoliksen liiketoimintaan liittyvät merkittävimmät riskit
ovat lähinnä rahoitus- ja asiakasriskejä sekä Venäjän
liiketoimintaan liittyvät riskit.
Korkoriskin hallinnan tavoitteena on alentaa markkinakorkojen
heilahtelujen negatiivista vaikutusta yhtiön tulokseen,
rahoitusasemaan ja kassavirtaan. Tarvittaessa yhtiö käyttää
korkotermiini-, koronvaihto- ja korko-optiosopimuksia
korkoriskiltä suojautumiseen. Yhtiön korkoriskipolitiikan
tavoitteena on myös hajauttaa lainasopimusten korkoriski eri
maturiteeteille kulloinkin vallitsevan markkinatilanteen ja
yhtiössä luodun korkonäkemyksen pohjalta.
Technopoliksen kauden lopun lainasalkun rakennetta kuvaa se,
että rahamarkkinakorkojen muutos yhdellä prosenttiyksiköllä
muuttaisi korkokustannuksia vuositasolla 2,3 milj. euroa.
Lainoihin liittyvän korkoriskin johdosta korkoperusteet on
hajautettu. Korollisista veloista 30.6.2010 15,6 % on sidottu
alle 3 kk euribor-korkoon ja 59,3 % on sidottu 3-12 kk euribor-
korkoon. Korollisista veloista 25,0 % oli kiinteäkorkoisia 13-60
kuukauden ajalle.
Jälleenrahoitusriskin hallinnan tavoitteena on varmistaa, että
konsernin lainasalkku on riittävän hajautettu lainojen
takaisinmaksuaikataulun ja rahoitusinstrumenttien osalta.
Korollisten velkojen jäljellä oleva pääomilla painotettu laina-
aika oli 9,6 vuotta. Rahoitusriskin hallitsemiseksi Technopolis
käyttää laajaa rahoittajapiiriä, monipuolista
rahoitusinstrumenttien valikoimaa ja ylläpitää riittävää
vakavaraisuutta.
Rahoitusmarkkinoiden epävakauden pitkittyminen voi vaikuttaa
kasvu- ja jälleenrahoituksen saatavuuteen sekä marginaaleihin
tulevaisuudessa.
Venäjän lainsäädännön poikkeavuus Suomen lainsäädännöstä sekä
viranomaiskäytäntöjen erilaisuus Suomeen verrattuna voivat
aiheuttaa riskejä. Mikäli Pulkovon vuokraaminen ei etene
suunnitellulla tavalla muodostaa Pulkovon teknologiakeskus
taloudellisen riskin konsernille. Pulkovon teknologiakeskuksen
valmistuessa se muodostaa noin 6 % konsernin koko
sijoituskiinteistöjen käyvästä arvosta. Sijoituskiinteistöjen
käypään arvoon ei ole huomioitu Viron yrityskauppaa, koska
kaupan lopullinen toteutusaikataulu on vielä avoin.
Venäjän ruplan ja euron välisten valuuttakurssien muutokset
voivat vaikuttaa yhtiön taloudelliseen tilanteeseen ja
toimintaan. Ruplamääräiset liiketapahtumat kirjataan
tapahtumapäivän kurssiin. Muuntamisesta aiheutuneet kurssierot
kirjataan tuloslaskelmaan muihin liiketoiminnan kuluihin tai
rahoituskuluihin ja -tuottoihin liiketapahtuman luonteen
mukaisesti.
Yleisen taloudellisen tilanteen heikentyminen voi pitkittyessään
vaikuttaa yhtiön asiakkaiden ja sitä kautta myös konsernin
liiketoimintaan epäsuotuisasti.
Asiakasriskien hallinnan tavoitteena on minimoida asiakkaiden
taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti tapahtuvien muutosten
kielteinen vaikutus liiketoimintaan ja yhtiön tulokseen.
Asiakasriskien hallinnassa keskitytään asiakkaiden
liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen
seurantaan. Asiakasriskejä hajautetaan hankkimalla asiakkaita
kaikilta teknologiatoimialoilta, tietointensiivisistä
toiminnoista ja julkiselta sektorilta. Asiakasriskien hallintaan
liittyen Technopoliksen vuokrasopimukset sisältävät
vuokravakuusjärjestelyjä. Kiinteistöt on vakuutettu
täysarvovakuutuksella.
Konsernin kiinteistökanta on maantieteellisesti hajautettu Oulun
seudulle, pääkaupunkiseudulle, Jyväskylään, Kuopioon,
Lappeenrantaan ja Tampereelle sekä Venäjälle Pietariin.
Konsernin yhdenkään asiakkaan osuus liikevaihdosta ei ylitä 8,5
%:a. Konsernilla on yhteensä noin 1 190 asiakasta, jotka
toimivat useilla eri toimialoilla.
Yhtiön vuokrasopimukset jakaantuvat kahteen ryhmään,
määräaikaisiin ja toistaiseksi voimassa oleviin
vuokrasopimuksiin. Yhtiö pyrkii käyttämään molempia
sopimustyyppejä markkinatilanteesta, kiinteistöstä ja
vuokralaisasiakkaan toimialasta riippuen.
Katsauskauden lopun vuokrasopimuskannasta seuraavan 12 kuukauden
aikana irtisanottavissa ja uudelleen neuvoteltavissa olevat
toistaiseksi voimassa olevat sopimukset kattavat 187 593
(191 162 30.6.2009) jyvitettyä neliömetriä, mikä on 44,3 % (47,1
% 30.6.2009) koko kiinteistökannan jyvitetystä neliömäärästä.
Kauden lopussa vuokrasopimusten keskimääräinen voimassaoloaika
oli 19 (23) kuukautta. Luku ei sisällä rakenteilla olevien
kohteiden sopimuskantaa.
Taloudellisen vuokrausasteen alentuminen voi pienentää vuokra-
ja palvelutuottoja ja tulosta sekä alentaa sijoituskiinteistöjen
käypiä arvoja ja sitä kautta omavaraisuusastetta. Nykyinen
sopimusrakenne antaa asiakkaille mahdollisuuden joustavasti
muuttaa toimitilojen määrää liiketoiminnan muuttuessa.
Sopimusrakenteen joustavuus voi muodostaa riskin konsernille,
mutta se on olennainen osa Technopoliksen palvelukonseptia.
Yhtiöllä on vahvaa pitkäaikaista kokemusta ja osaamista tästä
toimintamallista erilaisissa talouden suhdannevaiheissa.
Technopolis kiinnittää uudisrakennushankkeissa huomiota laatuun
sekä kiinteistön koko elinkaaren hallittavuuteen.
Suunnitteluvaiheessa huomioidaan kiinteistön ylläpidon ja
huollon vaatimukset tavoitteena toteuttaa ympäristöä säästäviä
ratkaisuja mm. energiankulutuksen, toimitilojen
muuntojoustavuuden ja kierrättämismahdollisuuksien suhteen.
Technopolis suorittaa kiinteistöjen ostojen yhteydessä normaalit
kiinteistö- ja ympäristökatselmukset ennen lopullista
sitoutumista kauppaan.
Markkinoiden tuottovaatimusten muutokset saattavat vaikuttaa
yhtiön tuloskehitykseen merkittävästi sijoituskiinteistöjen
käyvän arvon kautta. Markkinoiden tuottovaatimusten noustessa
kiinteistöjen käyvät arvot laskevat ja tuottovaatimusten
laskiessa kiinteistöjen käyvät arvot nousevat. Arvonmuutokset
vaikuttavat yhtiön liikevoittoon joko alentavasti tai
kohottavasti. Markkinoiden tuottovaatimusten muutoksilla ei ole
välitöntä vaikutusta Yhtiön liikevaihtoon, käyttökatteeseen eikä
kassavirtaan mutta sijoituskiinteistöjen negatiivinen
arvonmuutos voi laskea yhtiön omavaraisuusastetta siten, että
lainasopimusten kovenantteja astuu voimaan. Tällöin
arvonmuutoksella on vaikutus kassavirtaan ja tilikauden
tulokseen.
Tulevaisuuden näkymät
Technopoliksen johto arvioi taloudellisen taantuman käännekohdan
olleen viimeisellä neljänneksellä viime vuonna ja talouden
elpymisvaiheen alkaneen. Talouden elpymisestä huolimatta vuoteen
2010 liittyy edelleen epävarmuutta, mikä voi vaikuttaa yhtiön
liikevaihdon ja käyttökatteen kehitykseen.
Konsernin johto arvioi liikevaihdon ja käyttökatteen kasvavan 0
– 2 %. Yhtiön johto arvioi taloudellisen vuokrausasteen olevan
vuoden lopulla vähintään samalla tasolla kuin kesäkuussa 2010.
Tulosennusteessa ei ole mukana Viron yrityskaupan vaikutuksia,
koska kaupan lopullinen toteutusaikataulu on vielä avoin.
Strategiansa mukaan Technopoliksen tarkoituksena on toimia
vuonna 2015 parhaissa tieto-intensiivisissä kaupungeissa
Suomessa, Venäjällä ja 2-3 muussa maassa. Konserni pyrkii
kasvattamaan liikevaihtoaan keskimäärin 10 % vuosittain.
Tavoitteena on, että vuonna 2015 liikevaihdosta 25 % tulee
Suomen ulkopuolelta. Kasvu pyritään toteuttamaan sekä orgaanisen
kasvun että yritysostojen avulla. Konsernin omavaraisuusasteen
vähimmäistavoite on 35 %.
Konsernin taloudellinen tulos on riippuvainen yleisen
toimintaympäristön, asiakaskunnan liiketoiminnan,
rahoitusmarkkinoiden ja kiinteistöjen tuottovaatimusten
kehityksestä. Niissä tapahtuvat seikat saattavat vaikuttaa
vuokrausasteen, palveluiden käytön, rahoituskulujen,
kiinteistöjen käypien arvojen ja toimitilojen vuokratason
muutoksien kautta konsernin tulokseen.
16.7.2010
TECHNOPOLIS OYJ
Hallitus
Keith Silverang
toimitusjohtaja
Lisätietoja:
Keith Silverang, p. 040 566 7785
Yhtiön internet-sivuilla osoitteessa
www.technopolis.fi/sijoittajille/presentaatiot on saatavilla pdf-
esitys osavuosikatsauksesta.
Technopoliksella on tiedotepalvelu, johon liittyminen on
mahdollista osoitteessa
http://www.technopolis.fi/sijoittajille/tiedotepalvelu.
Palveluun ilmoittautuneille lähetetään yhtiön tiedotteet
sähköpostitse.
Osavuosikatsauksen laadintaperiaatteet ja tunnuslukujen
laskentakaavat ovat samat kuin vuoden 2009 tilinpäätöksessä.
Osavuosikatsaus on laadittu IFRS-standardien kirjaamis- ja
arvostusperiaatteita noudattaen, ja sen laadinnassa on noudatettu
IAS 34-standardia.
Technopolis–konsernilla on kaksi maantieteellisiin yksiköihin
pohjautuvaa toimintasegmenttiä: Suomi ja Venäjä. Esitettävä
segmenttijako perustuu konsernin nykyiseen vallitsevaan sisäiseen
raportointiin sekä konsernin liiketoimintojen organisointiin.
Luvut ovat tilintarkastamattomia.
Lisätietoja www.technopolis.fi